Der Vertrag bleibt wichtig
Bei vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber nach § 566 BGB grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Ein Verkauf allein macht die Wohnung also nicht frei. Deshalb muss bereits das Angebot klar benennen, dass vermietet verkauft wird.
Ob besondere Rechte oder vertragliche Regelungen zu beachten sind, lässt sich nur am konkreten Fall prüfen. Wir versprechen weder eine bestimmte Kündigungsmöglichkeit noch einen Auszugstermin. Bei strittigen Fragen sollte vor einer Zusage rechtlicher Rat eingeholt werden.
Erträge sauber darstellen
Für Kapitalanleger zählen die vertragliche Nettokaltmiete, tatsächlich eingehende Zahlungen und die Kosten, die beim Eigentümer verbleiben. Eine übersichtliche Aufstellung unterscheidet diese Positionen. Auch Rückstände, Sondervereinbarungen oder bekannte Instandhaltungsarbeiten gehören in die Vorbereitung.
Ein rechnerischer Wunsch nach mehr Miete ist noch kein gesicherter Ertrag. Wir stellen den heutigen Vertragsstand dar und kennzeichnen Annahmen als solche. So können Käufer ihre Finanzierung auf belegte Zahlen stützen.
Mit den Mietern planen
Informieren Sie die Mieter früh über den geplanten Verkauf und stimmen Sie Besichtigungen ab. Fotos aus bewohnten Räumen und die Weitergabe persönlicher Informationen erfordern besondere Rücksicht. Wir besprechen, welche Bilder nötig sind und wie unnötige Einblicke vermieden werden können.
Gebündelte, vorbereitete Termine können den Aufwand verringern. Vor einer Besichtigung klären wir das Anliegen der Interessenten und stellen die verfügbaren Objektunterlagen zusammen. Die Wohnung bleibt währenddessen das Zuhause der Mieter.
Den Wechsel vorbereiten
Zum Eigentümerwechsel müssen die vermietungsbezogenen Unterlagen und Abrechnungsstände nachvollziehbar übergeben werden. Kaution, Ansprechpartner und laufende Vorgänge sollten rechtzeitig mit den zuständigen Beteiligten geklärt werden. Das ist ein eigener Arbeitsschritt neben der Schlüsselübergabe.
Zum Bereitlegen
Was schon vorhanden ist, genügt für den Einstieg. Offene Punkte halten wir bei der Bestandsaufnahme fest.
- Mietvertrag mit sämtlichen Nachträgen
- Aktuelle Mietaufstellung und Zahlungsstand
- Nebenkostenabrechnungen und Eigentümerkosten
- Kautionsnachweis und offene Vorgänge
- Abgestimmter Plan für Fotos und Besichtigungen
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag mit dem Verkauf?
Nein, der Verkauf von vermietetem Wohnraum beendet das Mietverhältnis nicht allein. § 566 BGB regelt grundsätzlich den Eintritt des Erwerbers in die Vermieterstellung. Besonderheiten sollten anhand des Vertrags rechtlich geprüft werden.
Ist die aktuelle Miete für den Preis entscheidend?
Sie ist ein wichtiger Ausgangspunkt für die Kalkulation von Kapitalanlegern. Hinzu kommen Zustand, nicht umlagefähige Kosten, Lage und anstehende Arbeiten. Eine höhere Wunschmiete sollte nicht als bereits gesicherter Ertrag dargestellt werden.
Wie lassen sich Besichtigungen organisieren?
Mit frühzeitiger Information und abgestimmten Terminen. Wir bündeln Fragen und Unterlagen vorab, damit Besichtigungen vorbereitet stattfinden und die Belastung für die Mieter überschaubar bleibt.
Zum Nachlesen
Allgemeine Orientierung. Persönliche Rechts- und Steuerfragen werden mit den jeweils zuständigen Fachleuten geklärt.